Leitspruch von Dipl.-Ing. Rainer Mausbach:
„Wenn’s einfach wäre, dann könnte es jeder…“
Wer ein Bauvorhaben plant, wird mit vielen Fragen, Überlegungen und Entscheidungen konfrontiert. Täglich informieren sich Privatleute, Architekten, Bauträger und Planungsbüros bei unseren kompetenten Mitarbeitern über bestimmte Regelungen. Einen Auszug der immer wiederkehrenden Fragen mit den passenden Antworten haben wir hier für Sie zusammengestellt.
Der Architekt plant das Haus, mit ihm werden die Größe, das Aussehen, die Aufteilung der Zimmer und die Ausführung durchgesprochen.
Der Vermesser liefert dem Architekten dazu mehrere Angaben im sogenannten Lageplanvorabzug: Wie große ist das Grundstück, wie hoch liegt die Straße, wie verläuft das Gelände auf dem Baugrundstück, ist ein Baum, eine Laterne im Weg, wo und wie tief liegt der Kanal etc.
Anschließend wird das geplante Gebäude in den Lageplan eingearbeitet und um weitere Angaben ergänzt (Abstandflächen, Grenzabstände, etc.). Der Vermesser prüft bei der Anfertigung die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens. Das Ergebnis ist der Lageplan zum Baugesuch als wesentlicher Bestandteil des Bauantrages.
Nach erteilen der Baugenehmigung muss die Baufirma wissen, wo sie das Gebäude auf dem Grundstück errichten darf und in welcher Höhe. Hierzu benötigen Sie eine Grob- und/oder Feinabsteckung des Vermessers. Ggf. verlangt das Bauordnungsamt eine Sockelabnahme des Vermessers zur Kontrolle der Lage und Höhe.
Nach der Fertigstellung des Gebäudes müssen Sie gem. § 16 VermKatG NRW die Gebäudeeinmessung/Endeinmessung/Schlusseinmessung durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchführen lassen.
Fragen Sie Ihren Architekten zu Anfang aller Planungen nach einem Vermesser, noch bevor die Planung fertig ist, damit es zu keinen Verzögerungen kommt oder das Gebäude nachher nicht auf das Grundstück passt!
Nein! Bei Neubauten benötigen Sie immer einen Vermesser, bei Anbauten und Umbauten sowie Nutzungsänderungen kann man ggf. auf einen Vermesser verzichten. Bei schwierigen bauordnungsrechtlichen Gegebenheiten wie Grenzbebauung, Baulasten etc. wird ggf. im Rahmen des Bauantragsverfahrens doch ein Vermesser erforderlich. Setzen Sie sich mit uns in Verbindung, wir beraten Sie gerne auch im Vorfeld. Unser Ziel ist es Ihnen zusätzliche Kosten zu ersparen!
Die Kosten für die Vermessung richten sich NICHT nach der Entfernung zwischen Büro und Baustelle, sondern nach der Größe des Bauvorhabens. Gerne informieren wir Sie über die entstehenden Kosten in Ihrem konkreten Fall. Grundlage der Abrechnung sind die Vermessungswertgebührenordnung NRW in der jeweils gültigen Fassung sowie die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) oder die zuständigen städtischen Vermessungsämter. Als ÖbVI ist man für ganz NRW zugelassen.
Grobabsteckung = Absteckung des Baukörpers / Umrings, Übertragung von Koordinaten oder Maßen in die Örtlichkeit mittels Holzpflöcken
Damit auch die Höhe beziehungsweise die Tiefe der Ausschachtung mit der Planung übereinstimmt, werden der Baufirma Höhenpunkte zusätzlich angegeben.
Wenn zum Beispiel ein Keller gebaut wird, die Abmarkung der Grenzen zurückgestellt ist oder ein Planum/eine Ebene für das Fundament vorbereitet werden muss, setzen wir Höhenpunkte. Ggf. macht die Baufirma dies selbst, daher brauchen Sie hierfür nicht zwingend einen Vermesser. Aus langjähriger Erfahrung können wir Ihnen aber raten, einen Vermesser mit ins Boot zu holen.
Nach den Erdarbeiten stellt die Baufirma an den Gebäudeecken sogenannte „Schnurgerüste“ auf. Auf diese werden vom Vermesser Nägel geschlagen, die exakt in der Flucht der Gebäudewände liegen. Der Maurer spannt daraufhin Schnüre zwischen diesen Nägeln und hat somit die genaue Lage der Wände. Von dieser Absteckung wird ein Absteckriß gefertigt, der dem Bauamt vorgelegt werden muss. Er dient als Nachweis, dass das Gebäude an der richtigen Stelle errichtet wird.
Bei Anbauten wird teilweise auf eine Feinabsteckung durch einen Vermesser verzichtet, wenn keine Grenzabstände eingehalten werden müssen! Aber hier gilt: Auf eigene Gefahr!
Seit 1972 gibt es in NRW eine Einmessungspflicht! Alle Gebäude, die nach 1972 errichtet oder in Ihrem Grundriss verändert wurden, müssen eingemessen werden.
Die Einmessung richtet sich nach § 16 VermKatG NRW und kann von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder dem Katasteramt durchgeführt werden. Nach der Einmessung werden die Unterlagen an das zuständige Katasteramt übergeben und die Katasterkarte wird fortgeführt bzw. aktualisiert. Die Eigentümer erhalten anschließend einen aktuellen Auszug aus der amtlichen Flurkarte.
Nein, das Gebäude wird in der Regel nur von außen vermessen. Das Grundstück muss jedoch zugänglich sein, das neue Gebäude bzw. Gebäudeteil muss von allen Seiten angemessen werden können. Sollte dies nicht der Fall sein, muss ein Termin mit dem Eigentümer oder dem Mieter vereinbart werden.
Nein! Wenn Sie aber wissen, wo die Grenzsteine sind, dann können Sie dies gerne dem Mitarbeiter des Vermessungsbüros mitteilen. Jedoch benötigt man nicht in jedem Fall zur Durchführung der örtlichen Vermessung die Grenzsteine der Grundstücksgrenzen. Sollte dies doch der Fall sein, können die tatsächlich benötigten Grenzsteine anhand der mitgebrachten Katasterunterlagen und Koordinaten zielgerichtet gesucht werden.
Das Flurstück oder die Parzelle ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, welches im Kataster nachgewiesen ist. Das Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters. Als Grundstück bezeichnet man einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. Ein Grundstück kann aus einem Flurstück (einfaches Grundstück) oder mehreren Flurstücken (zusammengesetztes Grundstück) bestehen.
Abmarkungen oder Vermarkungen dienen zur Kenntlichmachung der Grenzpunkte an der Erdoberfläche. Am bekanntesten ist der Grenzstein, der aus verschiedenen Materialien gefertigt sein kann (Beton, Granit, Kunststoff). Des Weiteren gibt es noch Rohre, Rohre mit Sichtmarke, Klebemarken, Meißelzeichen, Schlagsteine, Bolzen, Nägel etc. Welche Abmarkung verwendet wird, hängt davon ab, welche Form der Außendienst vor Ort für die geeignetste hält. Nach der Vermessung wird die neue Abmarkung allen Beteiligten in einem Grenztermin an Ort und Stelle angezeigt und anhand einer Skizze erläutert.
Ja, der Grenzpunkt ist immer durch Maße und Koordinaten eindeutig festgelegt. Die Unterlagen hält das Katasteramt in Ihrem Archiv vor. Ist ein Grenzstein weg, so fehlt zwar die Vermarkung / Sichtbarmachung des Punktes, aber der Grenzpunkt kann immer wieder eindeutig hergestellt werden.
Nein, Abmarkungen dürfen nicht entfernt werden. Sollte dies doch einmal der Fall sein, so gilt das Verursacherprinzip. Derjenige, welcher die Abmarkung entfernt, muss diese auch auf seine Kosten wieder herstellen lassen.
Ja, alle Materialen, die wir für die Abmarkung der neuen und alten Grundstücksgrenzen benötigen, werden von uns mitgebracht.
Im Prinzip ja. Die Einmessungspflicht für Gebäude besteht seit 1972, ist aber vielen Eigentümern nicht bekannt. Die gesetzliche Pflicht zur Einmessung besteht unabhängig von der Kenntnis des jeweiligen Eigentümers und ruht quasi als öffentliche Last auf dem Grundstück. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks geht diese Last auf den neuen Eigentümer über. Dies ist sowohl in der Begründung zum Vermessungs- und Katastergesetz als auch in mehreren Gerichtsurteilen (auch in anderen Bundesländern) klargestellt bzw. entschieden worden. Ein Rückgriff auf den Alteigentümer ist unter Umständen dann möglich, wenn der Kaufvertrag eine Klausel enthält, dass das Grundstück „frei von öffentlichen Lasten“ veräußert wird. Hier kann Sie der Notar beraten.
Unsere Empfehlung: Besorgen Sie sich vor Unterschrift des Kaufvertrages einen aktuellen Auszug (nicht älter als ca. drei Monate) aus der Liegenschaftskarte beim zuständigen Katasteramt. Dann haben Sie eine klare Übersicht über den bereits eingemessenen baulichen Bestand und können anhand der auf dem Grundstück vorhandenen Bauwerke sehen, ob ggf. eine spätere Einmessung auf Sie zukommt. Lassen Sie sich nicht mit sogenannten Lageplänen abspeisen, denn hier haben Architekten oftmals den nicht eingemessenen, sondern den vorhandenen Gebäudebestand eingetragen, um den Bauantrag zu stellen.
Baulasten sind sogenannte öffentlich rechtliche Verpflichtungserklärungen zur Regelung eines Einzelfalls.
Im Rahmen eines Bauantrages oder Teilungsantrages kann es zu Verstößen gegen das Baurecht kommen. Diese Verstöße können im Einzelfall durch sogenannte Baulasten geheilt werden. Die häufigsten Baulasten sind:
In der Regel kann das begünstigte Grundstück das Baurecht nicht einhalten und das belastete Grundstück übernimmt die Sicherung zur Einhaltung des Bauordnungsrechtes. Baulasten werden von der Stadt begründet und im Baulastenverzeichnis der Stadt eingetragen. Baulasten können nicht ohne weiteres gelöscht werden und bleiben als öffentliche Last auf dem Grundstück.
Im vermessungstechnischen Ergebnis gibt es keinen Unterschied. Bei der Grenzanzeige wird die gewünschte Grenze auf Grund der Katasterunterlagen in der Örtlichkeit hergestellt und angezeigt. Sollten die alten Abmarkungen nicht mehr vorhanden sein, werden die Grenzpunkte in geeigneter Weise gekennzeichnet. Fehlende Abmarkungen werden nicht ersetzt. Das Ergebnis wird in einer Skizze festgehalten und ihnen übergeben.
Bei der amtlichen Grenzanzeige wird das Ergebnis gesiegelt und mit öffentlichen Glauben beurkundet. Die Kosten richten sich nach der Gebührenordnung und hängen damit von der Grenzlänge und dem Bodenrichtwert ab. Die Katasterunterlagen sind kostenfrei. Mit der amtlichen Grenzanzeige wird eine verbindliche Aussage zur Lage der Grenzen eines Grundstücks getroffen. Anders als bei der Grenzvermessung findet kein Grenztermin mit den Nachbarn statt und das Ergebnis wird nicht dem Katasteramt weitergeleitet.
Bei der einfachen Grenzanzeige wird das Ergebnis nicht mit öffentlichen Glauben beurkundet (ohne Siegel) und die Abrechnung erfolgt in der Regel nach Zeitaufwand. Da der Zeitaufwand vorher schlecht zu kalkulieren ist und die Katasterunterlagen nach Umfang bezahlt werden müssen, empfiehlt es sich, eine amtliche Grenzanzeige durchführen zu lassen.
Bei einer Grenzvermessung wird die gewünschte Grenze auf Grund der Katasterunterlagen in der Örtlichkeit hergestellt und neu abgemarkt. Abmarkungsmängel werden beseitigt. Im Anschluss wird das Ergebnis allen an den Abmarkungen Beteiligten (auch Nachbarn) in einem Grenztermin an Ort und Stelle angezeigt und anhand einer Skizze erläutert. Die Vermessungsschriften (Grenzniederschrift, Fortführungsriss, Berechnungen) werden anschließend dem Katasteramt zur Übernahme in das Liegenschaftskataster eingereicht.
Werden bei einer Vermessung (Teilung, Grenzvermessung) neue Abmarkungen eingebracht, so müssen diese anschließend allen Beteiligten in einem gesonderten Termin (Grenztermin) an Ort und Stelle angezeigt und anhand einer Skizze erläutert werden. Zu diesem Termin werden alle Beteiligten schriftlich eingeladen. In diesem Grenztermin wird ein Protokoll in Form einer Urkunde (Grenzniederschrift) aufgenommen. Wer an diesem Termin nicht teilnimmt, wird anschließend schriftlich über das Ergebnis informiert. Die Grenzniederschrift (Original) wird anschließend mit den Vermessungsergebnissen beim zuständigen Katasteramt zur Übernahme eingereicht. Das Katasteramt archiviert alle Unterlagen, so dass ein vollständiger Nachweis über alle Grundstücke und ihre Veränderungen dort vorliegt.
Mit der Grenzbescheinigung wird amtlich bestätigt, dass das neu errichtete Gebäude die Eigentumsgrenzen einhält und kein Überbau auf Nachbargrundstücke vorliegt.
Diese Bescheinigung wird in seltenen Fällen von Banken im Zusammenhang mit einer Finanzierung gefordert.
Die Bauordnungsbehörde kann gem. § 81 Abs. 2 BauO NRW im Zuge der Bauüberwachung einen amtlichen Nachweis über die Einhaltung der Grundrissflächen und der Höhenlage der baulichen Anlagen verlangen. Diese Forderung ist als Auflage Bestandteil der Baugenehmigung. Für die Sockelabnahme wird von uns die Stellung des Baukörpers sowie die Abmessungen nach Lage und Höhe in der Örtlichkeit kontrolliert und nach Abgleich mit der Baugenehmigung eine Sockelabnahmebescheinigung ausgestellt.
Bei den zuständigen Kataster- und Vermessungsämtern und bei den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren können Sie aktuelle Flurkartenauszüge erhalten. Die Kosten richten Sich nach der Gebührenordnung.
Lagepläne zum Baugesuch werden bei uns über ein CAD-Programm (Geograf) erstellt. Die Daten werden von uns in digitaler und analoger Form abgegeben. Digital liefern wir Ihnen oder Ihrem Architekten standardmäßig dxf-, dwg- und pdf-Dateien, auf Wunsch werden auch Papierauszüge zur Verfügung gestellt. Der fertige Lageplan zum Baugesuch wird von uns in Papierform unterschrieben und gestempelt / gesiegelt in der gewünschten Anzahl ausgefertigt. Die Daten stehen Ihnen als Kostenträger im Rahmen Ihrer Beauftragung fast uneingeschränkt zur Verfügung. Auch wenn Sie einen Architektenwechsel durchführen, kann dieser die Daten weiter verwenden. Jedoch ist es nicht erlaubt, dass unsere Daten von einem anderen Vermesser weiterverwendet werden.
Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) ist ein Organ des öffentlichen Vermessungswesens. Sein Berufsfeld umfasst im Wesentlichen die auftragsbezogene Katastervermessung. Seine gesetzlichen Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem nordrhein-westfälischen Vermessungs- und Katastergesetz. Als ÖbVI ist man freiberuflich tätig und betreibt kein Gewerbe. Nur wer durch die zuständige Bezirksregierung zugelassen ist, darf das Amtsiegel verwenden. Als ÖbVI muss man sich an die Berufsordnung halten und seine Tätigkeiten nach der Gebührenordnung abrechnen. In regelmäßigen Abständen werden die ÖbVI durch die Bezirksregierung als Aufsichtbehörde geprüft. Beschwerden können über die Bezirksregierung erfolgen.
Erst einmal nein! Wenn es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt, welches komplett verkauft/gekauft wird, ist ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur nicht erforderlich. Ein Notar kann Ihren Willen auf Grund einer amtlichen Flurkarte beurkunden. Wollen Sie jedoch nur eine Teilfläche erwerben, so muss die neue Fläche erst im Rahmen einer Teilungsvermessung gebildet werden. Im Kaufvertrag wird dann von einer noch zu vermessenden Teilfläche gesprochen. Eine Beurkundung kann vor der Vermessung stattfinden, jedoch sollte man vorher mit einem ÖbVI zumindest gesprochen haben. Der Notar prüft in der Regel nicht die bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Teilung, sondern beurkundet nur die Wünsche der Beteiligten. Daher sollte vor der Beurkundung zumindest ein Gespräch stattfinden. Außerdem ist ein Notarvertrag schnell geschlossen (nur auf dem Papier), die Bildung der neuen Teilfläche (örtliche Vermessung, Genehmigung, Grenzniederschrift, Übernahme) dauert in der Regel mehrer Wochen.
Dipl.-Ing. Judith Mausbach
Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin (ÖbVI)
Vermessungsbüro Mausbach
